Permis de construire ou déclaration préalable ?

Cela fait quelque temps que vous êtes installé chez vous, puis arrive un jour ou vous vous dites: « Tiens chérie! ce serait sympa si on créait une petite véranda pour les beaux jours » ou encore « Et si on étudiait la possibilité d’une extension afin d’agrandir notre séjour? ce sera plus confortable, plus lumineux et de plus, ce sera une plus-value intéressante lors de la revente de notre maison.. »

Mais lorsque vous souhaitez faire des travaux importants chez vous, comme la création d’une extension, une véranda, un abri jardin ou une modification de façade, il vous faut une autorisation auprès de votre mairie.

Et comme vous l’avez deviné, l’article du jour est consacré à ces diverses autorisations, aux délais nécessaires ainsi qu’aux documents concernés par les démarches.

UN PLU KEZAKO ?

Avant d’entamer toute démarche, il vous faut le Plan local d’Urbanisme de votre ville pour étudier la faisabilité de votre projet. Grâce à ce denier, vous allez pouvoir identifier et connaitre les règles applicables dans votre secteur. Pour se le procurer, rien de plus simple, il est habituellement, téléchargeable gratuitement depuis le site de votre mairie.

Cependant, il faut bien avouer qu’il n’est pas toujours évident de décrypter un PLU :-S . Si vous avez des doutes et des questions sur un point particulier, n’hésitez pas à prendre contact avec le service d’urbanisme de votre ville. Il vaut mieux clarifier certaines possibilités dés le départ plus tôt que de perde des mois avec les refus de votre dossier. Mais dans les faits, malheureusement certaines mairies seront moins coopératives que d’autres..

Revenons à nos moutons 🙂 , votre PLU vous permettra donc de connaitre la réglementation de votre secteur. Il vous permettra par exemple, de connaitre la hauteur des constructions autorisées, la surface de construction autorisée sur votre terrain, la distance nécessaire entre votre construction et vos limites de propriétés, etc. C’est en prenant en considération à la fois vos possibilités et vos contraintes que vous parviendrez à étudier la réalisation de votre projet.

PERMIS DE CONSTRUIRE OU DÉCLARATION PRÉALABLE ?

Que ce soit un PC ou une DP, ces deux documents sont des documents administratifs obligatoires pour toute construction. Une fois complétés et remis à votre mairie, les services concernés doivent vous donner leur accord afin que vous puissiez démarrer                                                                                                     votre chantier.

Pour info, beaucoup de personnes l’ignorent, mais la loi autorise les particuliers  à concevoir eux-mêmes leur dossier DP ou PC (inférieur à 150m²). Ceci dit, la réalisation de ces dossiers demande tout de même une certaine connaissance administrative et une maîtrise des outils de dessin. Il est donc fortement recommandé de faire appel à un professionnel (Architecte, maitre d’œuvre…)

Une fois que vous possédez votre PLU et que vous avez fait le lien avec votre projet, il vous faut encore déterminer s’il vous faut un PC ou un DP. Pour cela, vous devez connaitre la définition et la superficie de votre surface de plancher.

LA SURFACE DE PLANCHER

Votre surface de plancher existant correspond à la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, qui possèdent une hauteur sous plafond supérieur à 180cm. Une fois le total obtenu, vous devez déduire certaines surfaces « perdues » afin d’obtenir votre surface de plancher. Les espaces à déduire sont; les vides et trémies (escaliers, ascenseurs), les surfaces de stationnement, les combles non aménageables, etc. Pour plus de précisions, je vous invite à cliquer ici.

Pour simplifier, si vos travaux ajoutent une surface de plancher inférieur à 40m², il vous faudra une déclaration préalable. Dans le cas contraire, il vous faudra un permis de construire.

Cas particulier, si votre projet ajoute une surface comprise entre 20 et 40m², mais qui va porter la surface totale de votre habitat à plus de 150m², alors vous aurez également besoin d’un permis de construire. Dans ce dernier cas, vous aurez également besoin de faire appel à un architecte DPLG (voir ci-dessous).

LA DÉCLARATION PRÉALABLE

Elle concerne les constructions nouvelles inférieures à une surface de plancher de 40m² et tout type de travaux important, sur une construction existante. Exemple création de garage, dépendance, mur, piscine (inférieure à 100m²), remplacement d’ouvertures ou encore changement de destination d’un local, etc.

Pour faire une demande de déclaration préalable vous aurez besoin de compléter un formulaire administratif certifié (Cerfa) correspondant à la nature votre projet. Vous pouvez obtenir ce document en cliquant sur le lien ci-dessous:

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17578

Une fois votre DP complétée, signée et transmise aux services de votre mairie, vous devez patienter durant un délai d’instruction qui dure un mois au minimum, si l’étude de votre dossier exige plus de temps alors vous serez informé par votre mairie. Durant cette période, l’administration va étudier votre projet et doit obligatoirement vous donner une réponse avant la fin ce délai par lettre recommandée avec accusé de réception, sans réponse de leur part le projet peut-être considérée comme accordée.

Si votre dossier est incomplet, il vous sera retourné et vous aurez 3 mois pour le compléter.

Attention, une fois votre DP validée, cela ne signifie pas pour autant que vous pouvez commencer immédiatement vos travaux. En effet, l’autorisation peut être contestée durant un délai de deux mois par le préfet ou par un tiers ( généralement un voisin 😉 ). Ainsi, les informations concernant votre DP doivent être affichées sur un panneau afin d’être visibles pour le domaine public pendant une période de deux mois. La prudence vous invite donc à ne pas commencer les travaux avant la fin de ce délai.

Enfin, notez que la validation de votre DP est valable durant 3 années.

LE PERMIS DE CONSTRUIRE

Comme souligné plus haut, vous aurez besoin d’un Permis de construire pour toute construction nouvelle supérieure à une surface de plancher de 40m² ou des travaux qui vont porter la surface totale de l’habitat à plus de 150m².

Généralement, vous aurez besoin d’un permis de construire pour tout type de travaux de grande ampleur comme une extension, surélévation, nouvelle construction, etc.

Une fois de plus pour faire une demande de déclaration préalable vous aurez besoin de compléter un formulaire « Cerfa » correspondant à la nature votre projet. Vous pouvez obtenir ce document en cliquant sur le lien ci-dessous:

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1986

Contrairement à une DP, lorsque vous déposez votre PC à la mairie, vous devez patienter au minimum, une période de deux mois concernant le délai d’instruction. Il est possible que l’étude de votre dossier exige plus de temps (un projet avec des travaux importants, un secteur protégé, etc.) dans ce cas vous serez informé par votre mairie. Durant cette période d’instruction, l’administration va étudier votre projet et doit obligatoirement vous donner une réponse avant la fin ce délai par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse de leur part le projet peut-être considérée comme accordée. Si votre dossier est incomplet, il vous sera retourné et vous aurez 3 mois pour le compléter.

Ici encore, lorsque votre PC sera accordé, il reste valable durant 3 années. Vous devez afficher les informations sur un panneau afin que la décision soit visible dans le domaine public. La prudence vous invite à patienter pendant un délai de deux mois, car durant cette période vos travaux peuvent être contestés par le préfet,  par un tiers ou encore par la mairie qui peut revenir sur sa décision par un « droit de retrait ». Bien sûr dans ce dernier cas, la motivation de votre mairie vous sera justifiée.

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A très bientôt,

Thomas ILIK